Eğer kiracı kira borcunun tam ve süresinde ödemezse 
Günümüzde en çok karşılaştığımız sorunlardan biri de kiralanan taşınmazın kirasının ödenmemesidir. Ev sahipleri böyle durumlarda ödenmemiş kiraların ödenmesini ve taşınmazın tahliyesini istemektedirler. Kira sözleşmesinde kiraların aylık peşin ödeneceğinin kararlaştırılması halinde, “peşin ödeme şartı kökleşmiş içtihatlara göre en geç her ayın üçüncü günü akşamına kadar ödeneceği anlamını taşımaktadır.
Eğer kiracı kira borcunun tam ve süresinde ödemezse kiralayanın taşınmazın tahsili ve borcun ödenmesi için başvurabileceği dört yol vardır. Bu yollardan en çok tercih edileni ve en pratik olanı kiralananın tahliyesi ve kira borcunun ödenmesi için başlatılacak ilamsız icra takibidir.
Kiracı muaccel kirayı ödemezse, kiraya veren (alacaklı), borçlu kiracıya karşı, ödenmeyen kira alacağı için genel haciz yolu ile takip yapabilir. Kiraya verenin (alacaklının) yalnız ödenmeyen kiranın tahsili için yaptığı böyle bir takip, normal genel haciz yolu ile takiptir (m.58). Kira alacağının tahsili için yapılan genel haciz yolu ile takipte, yalnız kira alacağı tahsil edilebilir; kiracının tahliyesine karar verilemez.
Fakat kiraya veren (alacaklı), kiranın ödenmesi ile birlikte aynı zamanda tahliye de istiyorsa, o zaman, burada incelenecek olan ilamsız tahliye takibi yapmalıdır.
İcra ve İflas Hukukunda ilamsız icra, kural olarak yalnız para ve teminat alacakları için mümkün iken istisnai olarak kira bedelinin ödenmemesi halinde ilamsız icra yoluna başvurulabileceği düzenlenmiştir. Kiralanan taşınmazların ilâmsız icra yoluyla tahliyesi, sadece kira sözleşmesi ile kiralanmış taşınmazlar hakkında uygulanır. Kira dışında kalan tahliye talepleri, genel hükümlere göre gerçekleşecektir.
Fakat kiralayan ödenmeyen kira bedelleriyle birlikte söz konusu taşınmazın tahliyesini de istiyorsa burada kural olarak ilamsız tahliye takibi yapılmalıdır. Bu husus Borçlar Kanunu (BK) m. 260 ve 288’de, Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 315 ve 362’de düzenlenmiştir.
Adi kiralara ilişkin TBK m. 315’de; “Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.’’ şeklinde düzenlenmiştir. Hâsılat kiralarında (m. 362) bu süre en az 60 gündür.
Kanunun bu maddesinden de anlaşılacağı üzere ilamsız tahliye takibi genel ilamlı haciz yoluyla takipten farklı olarak TBK m. 315 veya 362’de belirtilen ihtarı içerir şekilde bir takiptir. Hakkında bu şekilde takip başlatılan kiracı (borçlu) birazdan bahsedeceğimiz süreler içerisinde kirayı ödemezse kiralayan icra mahkemesinden kiracının tahliyesine karar verilmesini isteyebilir(İİK m. 269). Kira alacağı için bir mahkeme ilamı veya ilam niteliğinde belge (m.38) bulunsa bile, kiraya veren, m.269 vd hükümlerine göre ilamsız tahliye takibi yapabilir.
YETKİ
İlamsız tahliye takibi için yetkili icra dairesi, (HMK)’nun yetkiye ilişkin hükümlerine (HMK m.5 vd) göre belirlenir (m.50). Bu nedenle, genel yetkili icra dairesi, borçlunun (kiracının) yerleşim yerindeki icra dairesidir (HMK m.6).
Bu takibin konusu sözleşmeden doğan para alacağı olduğundan ve sözleşmede aksine hüküm yoksa para (kira) alacağı alacaklının yerleşim yerinde ödeneceğinden (EBK m.73/YBK m.89/1), kiraya veren (alacaklı) kendi yerleşim yerinde de ilamsız tahliye takibi yapabilir.
Bahsedilen icra dairelerine ek olarak ilamsız tahliye takibi, kiralanan taşınmazın bulunduğu yerdeki icra dairesinde de yapılabilir.
Bu takip yoluna başvurabilmek için yazılı bir kira sözleşmesinin bulunması ve bunun takip talebine eklenmesi şart değildir.
TAKİP TALEBİ
Takip talebi, genel haciz yolundaki gibi (m. 58 hükmüne uygun olarak) doldurulur. Takip talebinde, alacaklı olarak kiraya veren birden fazla ise, bunların tümü; borçlu olarak kiracı veya birden fazla kiracı varsa, bunların tümü gösterilmelidir. Bu takip yolunda alacaklı iki şeyi talep edebilir: Ödenmeyen kira bedellerinin ödenmesi (haciz) ve kiracının taşınmazı tahliyesi. Takip talebine, varsa yazılı kira sözleşmesi de eklenmelidir (m. 58/III).
ÖDEME EMRİ
Alacaklı-kiraya verenin, takip talebini icra dairesine vermesi üzerine, icra dairesi, tahliye talebini de içeren bir ödeme emri düzenleyerek kiracıya gönderir (m. 269; Yön. m. 35). Ödeme emrinde (Örnek No: 13), takip talebindeki kayıtlar dışında, ihtar kısmı da yer alır. İhtar kısmında nelerin bulunacağı m. 269’da belirtilmiştir. İhtar kısmında, 7 gün (6 aydan kısa kira sözleşmelerinde 3 gün) içinde itiraz edilebileceği, 30 gün içinde (hâsılat kirasında 60 gün) ödeme yapılması gerektiği belirtilir.
Bu takip yoluna özgü olarak, Kanun, ödeme emrinde borçluya mal beyanında bulunması ihtarını düzenlememiştir. Birden fazla kiracı varsa, ödeme emri (ve varsa kira sözleşmesi) her birine ayrı ayrı gönderilir.
ÖDEME EMRİNE İTİRAZ EDİLMESİ
Borçlu-kiracı, ödeme emrini aldıktan sonra itiraz etmek isterse, bunu ödeme emrinin tebliğinden itibaren kural olarak 7 gün içinde yapmalıdır (m. 269/IV). İtirazla birlikte takip durur.
Kiracı, kira sözleşmesini ve varsa yazılı kira sözleşmesindeki imzasını inkâr etmek istiyorsa, bunu açık ve kesin olarak yapmalıdır; aksi halde, kira sözleşmesini kabul etmiş sayılır (m. 269/II, c. 2).
Kiracının itirazı, kira sözleşmesine ilişkinse, kiraya veren-alacaklının, icra mahkemesinden itirazın kaldırılması ve kiracının tahliyesini isteyebilmesi için, kira sözleşmesinin yazılı ve aynı zamanda noterlikçe düzenleme veya onaylama şeklinde yapılmış olması gerekmektedir (m. 269b/I). Aksi halde, takibin devamı için kiralayan kira akdini mahkemede ispat etmekle yükümlü olacaktır, bunun için kiraya veren sulh hukuk mahkemesine başvurmalıdır (m. 269b/IV; HMK m. 4-1-a). Yazılı ve noter tasdikli bir kira sözleşmesini elinde bulunduran kiralayan icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyebilir. Bu şekilde bir kira sözleşmesi İİK m. 68/a’da belirtilen belgelerdendir. Böylece kiracı itirazını yalnızca yazılı ve noterlikçe tasdikli belgelerle ispatlayabilecektir.
Kiracının itirazı, kira sözleşmesine ilişkin değilse, alacaklı, icra mahkemesine başvurarak itirazın kaldırılmasını ve tahliyeye karar verilmesini ister.
İtirazın tebliğinden itibaren 6 ay içinde itirazın kaldırılması ve tahliye için icra mahkemesine başvurmayan kiraya veren, aynı kira alacağından dolayı ilâmsız tahliye takibi yapamaz (m. 269/III).
ÖDEME EMRİNE İTRAZ EDİLMEMEMESİ
İtiraz süresinde yapılmaz, 30 gün içersinde de ödeme yapılmazsa kira alacağı kesinleşir ve kiralayan(alacaklı) icra mahkemesinde borçlunun taşınmazdan tahliyesini isteyebilecektir.Takibin kesinleşmesiyle kiralayan, icra mahkemesine kiracının taşınmazdan tahliye edilmesine karar verilmesi için dava açar. Söz konusu ödemeden kasıt kira bedelleridir, süreler içinde kira bedellerinden sayılmayan faiz, icra gideri, avukatlık ücretinin ödenmemesi nedeniyle mahkemeden tahliye talebinde bulunulmayacaktır. Fakat kira sözleşmesinde apartman ortak giderleri gibi giderler kiracı üzerine bırakılmışsa bunlar da kiraya dâhildir. Süreler içinde sadece kiranın ödenmesi değil, bunların da ödenmesi gerekir.
Tahliye kararında temyiz yolu açıktır. Fakat temyiz, takibi değil satışı durduracaktır. Kararın icra edilmesi için kesinleşmesine gerek yoktur. Ayrıca kanunen borçluya 3 aylık kira bedeli kadar teminat yatırarak icranın geriye bırakılması kararı alabilmesi hakkı da tanınmıştır.
Tahliye kararının icraya konulabilmesi için kararın maddi anlamda kesinleşmesine, Yargıtay tarafından onanmasını beklemeye gerek yoktur. İcra mahkemesi kararının kiracıya tefhimi veya tebliği tarihinden itibaren 10 günlük sürenin geçmesi yeterlidir (TBK m. 269/c-3) Bu süre sonunda kiralayan kararı icra dairesine sunar, tahliye harcını ve haciz yolluğunu yatırır ve kiracının taşınmazdan zorla çıkarılmasını isteyebilir. Her ne kadar kanunda ve doktrinde kiracıya ayrıca icra veya tahliye emri gönderilmesine gerek olmadığı düşünülse de uygulamada öncelikle söz konusu taşınmaza gidilerek, taşınmazın boşaltılması için genellikle 10 günlük süre daha verilir. Bu süre sonunda taşınmaz tahliye edilmezse tekrar gidilerek zorla tahliye edilmektedir.