TAPU

TAPU, Alm. Grundbuchauszug (m), amlliche
Urkunde(f), über Grundbesitz. Fr .A ete (m) de propiété
foncière. İng. Deed of real estate; title-deed. Taşınmaz
malın tasarrufunda mülkiyetin delili olan ve tapu dairelerince
mâliklere verilen ve içerisinde mâlikin adı, taşınmazın
durum u, sınırlan, ölçüsü ve değerleri belirtilen
belge. Tapu sicili, taşınmaz malın devlet tarafından
kütüklere kaydedilmesi. Tapu, tapu tescilinin sonunda
verilen resmî bir belge olduğu için, tapu sicili ile beraber
incelenecektir. Tasarruf manasına kullanılan tapu, itaat
anlamına gelen tapuktan türemiş Türkçe bir kelimedir.
Menkul mallarda mala sahipliği ispatlamağa o malı
kudretinde bulundurmak yeterken, gayrimenkulleıde
bu yeterli görülmediği için, tapu sicili denen, resmî
organlarca tutulan ve gayrimenkul üzerindeki hak
sahipliğini gösteren sistem düzenlenmiştir.
Roma hukuku bu müesseseye yer vermemiştir.
İslâm hukukunda da, gayrimenkulün mülkiyetinin
devri için bugünkü m anada tapu tüzüğüne kayıt şartı
aranmamıştır. Tapu sicilinin ilk örneklerine Onuncu asırdan itibaren Germen (Alman) hukukunda rastlanmakta
ve Onikinci asırdan itibaren gayri menkuller için
sicil tutulduğu görülmektedir. Osmanlı Devletinde 1847
yılından itibaren yürürlüğe konan çeşitli nizamnamelerle
m odem tapu sicili yolunda adım lar atılmıştır.
Modern anlam da tapu sicilini düzenleyen ilk kanun ise,
1872 tarihli Prusya K anunudur.
Memleketimizde Fatih Sultan Mehmed Hân zamanında
ve özellikle Kanunî Stıltan Süleyman Hân ve
Birinci Sultan Ahmed Hân devirlerinde “ Kuyudu
Kadime” adı verilen ve bu günkü tapu siciline benzeyen
büyük arazi yazımları yapılmıştır.
Osnıanlılar, bugünkü tapu sicilinden ve kadastrodan
farklı da olsa zapt ettikleri yerleri tescil maksadıyla
tayin olunan heyetlere yazdırırlar ve bunlara dayanarak
arazi ve emlâkin kayıtlarını muntazam surette tutarlardı.
80-100 senede bir veya daha kısa fasılalarla bu
tescil tekrar edilir, bu suretle yeni kayıtlar vücuda getirilirdi.
Bu işler, “Nişancı” adlı görevlinin nezaretinde
yapılırdı.
Osmanlılar tapu sicilini düzenleyen Hicri 1274
(1850) tarihli Arazi Kanunnamesi’ni ve 17 M uharrem
1284 tarihli Tevsi-i İnkilât Kanunu’nu çıkarmışlardır.
Bu kanunlarda mirî arazinin varislere geçmesi için ellerinde
tapu olması şartı aranmıştır.
Osmanlı Devletinde tapu, bugünkü anlamında kullanılmaz,
arazinin mülkiyetine işaret eden vesika olarak
anlaşılmazdı. Şahsa ait arazinin mülkiyeti başkasına
geçtiğinde “ Mabeyn Senedi” denilen, eski sahibinin alâ­
kası kalmadığına dair belge verilirdi.
OsmanlIlarda tapu veya sened-i hakanî denilen vesikalar,
mirî arazi denilen devlet toprağının şahıslara
kiralandığında verilir, kira bedelinin ödendiğine ve belgeyi
elinde bulunduranın o yerin kiracısı olduğuna işaret
ederdi. Mirî toprakta, çıplak mülkiyet devletin,
faydalanma tapu sahibinindi. Kiracılık babadan oğula
devam ederdi. Mirî topraklar, daha sonraları padişah
fermanıyla kiracılara mülk olarak verilmiş ve mülk toprak
olmuşlardır. Mirî toprak sistemi, Osmanlı Devletinin
sosyal nizamını ayakta tutan en büyük amil
olmuştur.
Padişahlar tarafından bir yerin mülk olarak verildi­
ğine dair verilen vesikaya “ Mülknameyi Hüm ayun”,
sipahilerin tım arları dahilindeki miri araziyi hak sahiplerine
parça parça dağıttıklannı belirtmek üzere verdikleri
vesikaya “Tapu temessükü” denirdi.
Günümüz Türk Hukukunda Tapu Sicili ve Tapulama:
Tapu Sicili: Medenî Kanun hükümlerine (910-935),
1930 tarihli tapu sicili minaznamesine, 2613 sayılı
Kadostro ve Tapu Tahriri (Yazımı) Kanununa, 1966
tarih li 766 sayılı T ap u lam a K an u n u n a göre
yapılmaktadır.
Tapu Kadostrosu yapılmayan yerlerde tapu kütük
defteri yerine OsmanlIlarda olduğu gibi kayıt defteri
tutulmaktadır. Tapu Sicil Nizamnamesine göre, tapu
sicili, tapu kütüğü ile tamamlayıcı vesikalardan ve yevmiye
defterlerinden mürekkeptir. Hazine, tapu sicillerinin
tutulmasından mütevellit bütün zararlardan
mes’uldür (M.K. 917).
Tapu sicil sistemimize hakim prensipler: 1- Her gayrimenkul
için kütükte ayrı sayfa açılması. 2- Gayrimenkul
üzerinde aynî hak (mülkiyet gibi) kazanılabilmesi
için gayrimenkulun sahifesine tcicil yapılması. 3- Tescilin,
yolsuz da olsa, iyi niyetli üçüncü şahıslar için hüküm
ifade etmesi. 4- Tapu sicilinin ilgili şahıslara açık olması.
5- Tescilin hukuken geçerli bir sebebe dayanması, şeklinde
özetliyebiliriz.
H er gayrimenkul bulunduğu mıntıkanın tapu siciline
kaydedilir (M.K. 914). Buradaki gayrimenkul tabirine;
1- Arazi, 2- Gayrımenkuller üzerindeki daimî ve
müstakil haklar (intifa, sükna, gibi). 3- Madenler, 4- Kat
mülkiyetine konu olan bağımsız bölümler girer. Bir
gayrimenkulün tapuya tescil edilmesi için, yetkili şahsın
tescil talebinde bulunması, talepte bulunanın tasarruf
yetkisini ve tescilin sebebini belgelendirmesi gerekir.
Gayrimenkul kütüğe tescil olunduktan sonra, mâlike
tapu belgesi verilir. Tapu kütüğüne yapılan tescil eğer
yanlışsa, yanlışlığın çeşidine göre tarafların anlaşması,
tapu memurunun bizzat düzeltmesi veya mahkemeye
tashih davası açmakla yanlışlık düzeltilir.
Tapulama: Gayr m enkullerin kadastrosunun çıkarı­
lıp, tapu kütüklerine yazılması.
1- 766 sayılı Tapulam a Kanununa Göre: Bu
kanunla, tapulamaya başlandığı tarihte il veya ilçelerin
merkez belediye hudutları dışında kalan ^yrim enkullerden
tapusuz olanlarını bu kanun hükümlerine göre
yenilemek suretiyle kadastro plânlan Tanzim ve tapu
sicilleri tesis olunur.
Tarıma elverişsiz yerler, dağlar, kayalar, ormanlar
tapulam aya girmez. Tapulam a işleri için her ilin merkez
ilçeleri ile diğer ilçeleri birerbölge, her bucak merkezi ile
her köy birer birlik sayılır. Tapulam a işleri her bölgede
bir tapulam a müdürü tarafından idare olunur. Her bölgede
tek hâkimli ve asliye mahkemesi niteliğinde yeteri
kadar tapulam a mahkemesi kurulur. Tapulama yapılacak
bölgeler, Tapu ve Kadastro Genel M üdürlüğü’nün
teklifi, bağlı bulunduğu bakanlığın tasvibi ile belli olur.
Her birlik işe başlama günlerini ilân eder. Mâliklerin
ellerindeki her türlü belgeyi birliğe taslim etmesi istenir.
Birlik sınırları içerisinde oturan bilirkişiler seçilir. Tapulaması
yapılacak gayrımenküllerin sınırları işretlenir.
Tespit yapılacak gün ilân edilir. Gayrimenkullerin
alanı, sahipleri tespit edilir. Tespit tutanakları asılır.
Tespit tutanaklarına 30 gün içinde itiraz edilmelidir.
Yapılan itirazlar itiraz komisyonunda incelenir. Komisyon
karan ilgililere tebliğ edilir. İlgliler 30 gün içinde
komisyon kararına, tapulam a mahkemesinde itiraz
edebilirler. İtirazsız yerler tapu kütüklerine geçirilir. İş
bittikten sonra kütükler ve her türlü belge mahallî tapu
idarelerine devir ve teslim edilir.
2-2613 sayılı Kadastro ve Tapu Tahriri (Yazımı)
K anunu’na Göre Tapulama: Bu kanun uyarınca yapı­
lan kadastro ve tapulama, sadece il ve ilçe merkez belediye
hudutları içinde yer alan gayrimenkuller içindir.
Yapılan işler 766 sayılı Tapulama Kanunundakilere
benzemektedir.
Tapu Sicil Teşkilâtı: Tapulama kadastro ve tescil
işleri, 1936’da kurulan ve Başbakanlığa bağlı bulunan
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce yürütülür. Her
ilçe bir mıntıka ve iki ilden aşağı olmamak üzere iller
birleşip, grup kabul edilir. Mıntıkada tapu sicil
memuru, grup başında da tapu sicil müdürü bulunur.